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2014
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【婚庆logo设计软件】商业建筑在规划设计上发展的新趋势访谈记录

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主题:商业建筑在规划设计上发展的新趋势访谈记录




高志 加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表

  高志(加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表):今天给大家讲讲最近商业建筑在规划设计上发展的新趋势。要去讲趋势,大家想肯定是宏观的,实际上不是,今天我给大家带来一个案例,通过案例,讲讲发展趋势是什么,昨天晚上专门做了准备,但是今天早上突然发现不能打开,但主要内容没有变。实际上,现在商业建筑发展的总趋势是这样的,首先现在向综合性发展,现在你再单独再盖一个商场或者购物中心,我的观点这种现象以后会越来越少,现在一定是盖一个商业综合体,商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的。昨天姜老师讲了八先八后,他提到先定位后买地、先规划后策划。我深有体会,我今天的例子就讲这个问题。我们现在连续有几个商场都在做,几个商场老板都问我同一个,说告先生,咱们这个商场该怎么定位?很多策划师也问我,说您觉得该怎么定位?很多商业建筑是被迫的,不是自愿的。

  我今天讲的是被迫做的,但是做得很成功。怎么样寻找自己的方向呢?这个项目本身在沈阳的西塔位置,靠近沈阳的西边,他买地的时候,政府上这个地方容积率4.5,高度没有限制,理论上说盖一百多米作住宅也没有问题,我们把这个地拍了,拍下来之后发现一个问题,在北边隔了一个马上,上边的住宅四层政府说一快都不能动,高度能不受限制吗?拍地之前,他去找过我,我说先帮他看看地,帮他算算,他说不用,问题没有,说拍完地之后找我,地拍下来之后,我算了一下,容积率最多做到3,加入原来预计每平米卖1万元的话,容积率一下下了30-40%,房子每平要卖到1.5万元才能赚钱,这对开发商的压力太大了,怎么办呢?只能做商业建筑,尽管风险很大,但只能这样做,住宅还要做,但要把商业比例大大提高。所以以后在拍地的时候,一定要先做清楚调查研究。既然要这样做,甲方问我,说高老师,我们要把这个项目做好,降低风险,很多人说商业定位的问题,我也看了很多书,根据这么多年工作总结,我给大家介绍三句话,听了之后觉得定位也没什么难。第一叫:研究透竞争对手。你在研究做任何一个商业规划的时候,不知道干什么的时候,先看看你的对手在干什么,在作地的时候,首先要把自己的对手研究透彻,我们在看很多报告、包括设计公司搞的建筑方案的时候,他的策划报告研究的都是附近有多少项目、售价多少、卖得怎么样、卖出去多少?这样的报告对搞项目的效果不大,只知道销售,不知道成本怎么性?

  第二怎么卖出去的,盈利的模式是什么?你把竞争对手的销售、成本、盈利模式都要调查清楚。跟你差不多的情况都要调查清楚。第二叫:我们要比对手领先一点点就可以了,我经常碰到很多人跟我讲“高老师我的建筑一定要做成北京最好的、沈阳最好的、大连最高的标志性的,领先三十年”这样的话。对建筑师来讲,认为这样的项目根本没有必要,你要领先30年,30年后的价值你今天能卖出去吗?你卖不出去怎么样领先30年,没有这个必要。所以,商业建筑最怕就是把他当成一个标志性建筑或者纪念性建筑来做,不管你拿了多好的地,当时多么热血沸腾,千万不要对自己的建筑提出不切实际的。好的建筑师、优秀的建筑师就是能让你的项目比别人强,而又强得恰到好处,特别是商业建筑,商业建筑往往处于城市里最核心的地位。第三叫:满足顾客(城市)的需求(唯一才是忠诚)。商业建筑往往被政府有关部门作为城市一个形象来要求,所以大家千万要注意,作为城市形象要求没有问题,但是你如何保证客户的唯一性啊,不是说你是城市的标志性建筑,他就一定到你这里来买东西。我给大家举个例子,我平时抽“555”,这里没有,我就买了别的烟,我会不会为了买一盒烟飞到北京去呢?建筑师如何帮你做一些,做什么呢?不是做得多少豪华、多么高,而是做出你的个性,作出你这个地方没有的。

  当时我妻子也是看中了我的个性。满足了城市形象,不是你的最终目的,你的目的是做出自己的个性。最近我又发展出新三条(三个竞争):第一条:现在的商业技术已经从简单的产品竞争变成了盈利模式的竞争(卖点不要过分,景观、节能都一样,唯有系统的方法是永恒的)。北京的王府井、上海第一百货公司、国贸等等,装修、摆设不要于欧洲国家的任何一个商店,我们差在整个盈利模式、系统有问题,在整个商业建筑、规划的时候,把眼光多向盈利模式方面发展,而不是产品,产品的问题差距不大。用系统的观点来看问题。第二条:只比对手领先一点点(短时间和平面)变成产业链的竞争(持续和立体的)时机。现在是产业链的竞争,不是产品的竞争。第三条:满足购房者(铺面投资者、商业投资者)的需求变成满足城市间竞争的需求。这有点象我们做股票,大家发现不管你做那支股票,不能肯定赚钱,但是当大势很好的时候,一般都能够赚钱。你要想清楚你这个商业建筑在城市是什么样的位置?这个城市是什么样的城市?我在济南也讲过,北京是个什么样的城市呢?北京是一个政治中心,所以说北京是中国的班长,中国的副班长在哪里?上海,上海的城市是女性化的。沈阳是什么城市?是班里的体育委员,体育特别好,但是沈阳的学习很用功,但成绩不太好,沈阳这个城市是男的。大连呢?大连是女的,是班里的班花。沈阳根本不看大连,直接跟班长联系。所以在沈阳跟在大连做项目完全是两回事。建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候,不同城市要采用不同的风格,北京的建筑搬到上海去,没法看,倒过来也一样。上海的东方之珠搬到北京来,北京人肯定不接受。为什么因为上海是副班长,出身是买办,北京不接受,北京是一个重要的城市。所以什么叫好项目?你一定要忘了,城市间是有竞争的。

  建筑设计在商业里面是要帮助甲方做一套动态的经营体系(企业的一套经营盈利模式),是一个过程,图纸是结论。体系如何建立?八个字:头两个“标准”。离开了标准,什么都别谈,所有商业建筑没有必要做得最好,要做得合适,标准是基本要求。二是“次序”。功能、空间、环境之间的关系。商业建筑很大问题是消防和紧急疏散的问题,人流如何处理?三是“尺度”。我现在的感觉国内所有商业建筑尺度普遍存在的问题都是尺度偏大。都觉得房子盖得越多越好,其实如果按照一个高标准,比较正规的购物中心来讲,可以用销售面积和使用面积一般不超过50%,可是我们的尺度普遍都偏大,大部分都要要求做70-80%。四是“语言”。不同的城市不同的项目,使用什么样的语言都可以,但一定要用对。另外还有五大系统。第一要把功能系统弄得很清楚,支撑功能系统一定是空间系统,但是商业建筑非常重要的特点就是必须有一个引导系统。因为商场是个公共场所,谁都去,你不能上个厕所老问别人,这不行,不管卖什么,不能哪个都问别人,所以这套引导系统和将来销售的效率是成正比的。所以引导系统很重要。还有一个叫符号系统和颜色系统。符号系统大家都知道,颜色系统在商业建筑中也很重要。时间关系,我的理论不说了。

  下面给大家讲一个具体的项目。大家看,当时是这样一块地,这块地我刚才跟大家讲了,买地的时候甲方政府说可以做到4.5,但真正只能做到3,所以必须要做商业建筑才能赚钱。做这个项目首先对沈阳要有个认识,沈阳是班里的体育委员,学习非常刻苦和用功。看着同省的美女大连跟班长北京勾勾搭搭心里很不是滋味,所以沈阳说要从生产型的城市往消费型的城市来转变。我们要努力发展这个城市的贸易和商业。在城市多功能结构中,市场中心功能将随着正式能级的提高,取代制造中心功能而成为核心功能。这符号未来城市发展的趋势,沈阳很缺这个东西。再讲规划定位:商业建筑发展趋势是向综合性发展,但是光盖社区商店还是不行,不能赚钱,商业建筑的另一个于是趋势是和旅游业结合起来的。比如说一块手表在店里卖5元钱,打上三亚天涯海角纪念品能卖50元,在酒店里可能能卖500元。这就是旅游的价值。沈阳是东北大城市里面韩国人访问最多的,西塔又是朝鲜人的故居区,所以我们要把沈阳建成除了纽约以外,世界上最大的韩国人居住的地方,要想办理吸引那些消费能力强的人来。因为他是朝鲜人聚居区,语言相通。再开始做基地研究,这块地原来说要做溶剂率研究、日照研究、选址研究和交通组织研究。这块地因为后面有遮挡的问题,盖房子南边要高,北方要低,所以房子的容积率就做不出来了。昨天老师讲的是先策划后规划,我的观点是策划和规划应该同步进行。否则策划没有量的概念,策划是不成立的,规划没有建筑经济的概念,规划也是不成立。规划是给你的建筑模式搭一个平台,所以我们要考验他的总体布局的时候,就从一个以未来盈利的产业链入手,而不是从房子入手,现在做商业不是从卖什么入手,是整个地方,建这个商业,靠什么赚钱这里入手。现在城市的商业建筑一般的领军人物不是购物中心,而是叫酒店群,往往是一个五星级或者四星级酒店起领军作用。商业总希望有钱人来买,什么地方是有钱人聚居的地方呢?就是星级酒店,而且酒店可以盖得很高,很容易成为城市的商业中心。我们把酒店、购物中心、酒店公寓作为龙头。而且商业要向旅游业发展,我们这个地方正好做旅游房地产,或者叫商业房地产加旅游房地产,我们给他安排了步行街,现在很多新的商业网点做了很多步行街,但我觉得步行街不可以滥用。只有两种情况下可以用:第一是老旧城区要做改造,要做步行街,可以做。第二种是旅游商业区可以做步行街,因为旅游是可买可不买,是来玩的,所以在旅游胜地,或者以旅游为主的商业做步行街效果特别好。所以我就安排了做步行街。步行街要有3.5的容积率,那怎么办,地下我做步行街,上面做了SOHO公寓,就是可以居住,又可以做小公司办公的区域,这种效果非常好。SOHO临街两栋楼基本没人住,全是小公司的办公室。本身商业街不适合居住,但是全盖成写字楼风险太大,所以做这种SOHO比较灰色的产品。大家逛街逛累了怎么办?大家要吃啊。所以在步行街旁边专门做了韩国料理。吃了东西,很舒服了,想干什么?想唱歌了。吃饱了喝足了,再唱唱歌,搞点精神文明活动。唱歌完了想干什么?想睡觉。我们拐过来做了高保安公寓。因为现在的建筑逐渐分化,高档、抵档公寓差距越来越多,高档建筑的特征是安全第一。所以我们做的是高保安建筑,中间做了特色商业街,专门卖纪念品。再做了一个主题商业广场和商业群、酒店、购物中心、餐饮店、娱乐、SOHO整个构成商业产品的价值链。我们一定要研究产业链是怎么回事,自然而然可以得出作为开发商如何赚钱。价值链如何搭接呢?先要搭韩国的文化,真正要搞一条街要搞研究,做任何一个民族、任何一个主题的时候都要去研究他,不是简单地朝鲜人穿的帽子、朝鲜人穿的衣服就可以了,如何研究呢?第一条一定要研究一个民族结婚的时候穿什么衣服?要研究朝鲜族结婚时候穿什么衣服、什么颜色、什么样的礼仪。第二条要研究民族最正式的时候祭祀的时候,就去找朝鲜族祭祀的时候是怎么样的、象征物、吉祥物是什么。我们用现代的手法去反映韩国的风格,这只是一种创意。之后再开始商业规划,这是具体的街区规划。我们要规划什么,要进行业态选择、典型商街的布置。我们对商街的研究有:独立小上铺、商业旗舰店、购物中心、SOHO公寓、酒店及服务公寓。商业街模式定位:商业街+廊桥+地下车库;第二种模式:两条商业街+廊桥。第三是专门做了一个空间餐厅,空间餐厅对整条街可视性、标志性起非常好的作用。还有一个方案是:一条主街+廊桥。另外想了一个是半地下商业街店铺,这个方案是很好的,在咱们三亚用什么问题,但在沈阳用不行,沈阳冬天雪非常大,经常下雪,所以这个方案放弃了。然后再做购物中心的研究,购物中心对着商业街两边是公寓。商业建筑师能不能做好一个建筑,在于他懂不懂商业建筑的模式是什么。我们要跟建筑师一起研究商业建筑的模式,让建筑师给模式提供各式各样的条件。如果现在做商业最好加上两个东西,有可能做酒店,没有可能的话尽量找有高档酒店的地方去做。一定要把酒店群、办公群、商业居住群的产业链做起来。过去的地段简单说是交通方便,现在要找他经济和消费能力的集中点,哪里的消费能力最强、交通又方便,就找酒店,围着酒店做肯定没错。最后为了提升人气,两边是商业街,中间我们做了广场,这个广场是有用途的,晚上可以做各式各样的音乐会,等到过节的时候可以做旱地喷泉。里面我们还做了很多旅游设施,比如说电气小火车,还有朝鲜族喜欢的秋千等运动。所以真正的商业建筑要符号城市发展趋势和旅游业结合起来,要做成一个综合体,不同的商业街要有不同的模式。所以做商业建筑一定要做产业链,产业链出来之后,价值链就出来了,就能帮甲方赚钱,这样我们整个房地产业就发展了。建筑师在这里是可以大有作为的。谢谢各位!

 

 

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